物流园区全阶段突出问题及应对实务（五）-施工准备阶段篇

施工准备阶段，是物流园区项目签订工程承包合同后，对项目工程开始整体管理的前端部分。

在实际操作中，这个阶段主要涉及报建报批取得行政许可、与各分包企业配合进行施工准备，使园区项目工程具备开工、连续施工的基本条件。

由于施工准备决定了整个项目工程的质量、安全、进度、成本的控制，因此此阶段的各类问题，都会得到业主方、施工方和投资方的高度重视、精心对待。

一、报建报批重难点问题

各类报建报批实际就是办理各种许可权证，通俗称之为“跑前期”。既是整个物流园区项目的前置工作，也是决定项目整体效率的前提，还是项目全过程的“提线操控”问题显化的抓手。

1、办理土地使用证的问题：一是需注意城乡规划法第38条规定，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。二是土地使用年限届满之前，向当地国土部门申请办理土地延期使用的手续。

2、规划方案审查的问题：一是规划审查问题，重点是项目名称吻合、满足规划选址和设计、满足控规要求、关注综合管网、环评工作前置、物管用房规定等。二是人防审查问题，就地和易地建设成本比较和落实人防面积、等级，初审工作应同步进行。三是测绘审查问题，指标、面积、图纸深度等保持一致，与建成后面积相差不得超过1-3%。四是专业事项审查问题，如消防、景观、环保等，因专业性强，有强制性要求，这里不多赘述。

3、初步设计审查的问题：一是防雷设计，如防雷等级定性、防雷风险评估等；二是建设部门要求，如初设文件与已审方案指标核对、节能审核等。

4、办理规划许可证的问题：主要是四大块，即对规划、消防、防雷、人防的关注。

5、办理施工许可证的问题：主要是对提报的资料进行审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包单位用章、项目经理证照、安全员、质检员证照等。

二、施工前重点问题

物流园区工程管理是全方位的，存在的问题也分布在各个环节，只有按照以问题为导向，加强规范化、标准化管理，工程的质量、安全、进度、成本、文明施工等才能得到保证，因此施工前排查几项重点问题极其重要。

一是投标工作问题。排查甲方压价有没有超过工程成本价，比概算低多少，多大程度影响整体工程质量。

二是设计变更问题。对因为地质钻勘不准、投资商要求增加项目，势必因为设计变更或者增加导致成本抬升，施工方不可列入成本包干。

三是管理规范问题。主要是投标时列入标书的项目经理等主要管理人员，上场时大多很难到位，兑现率比较低；投标时列入标书的机械设备应有尽有，实际上场时寥寥无几，而且许多派不上用场。因此，需要加强合同的规范化管理。

四是工程监理问题。对监理工程师的认定,不但要排查其职业资格证照，还要排查其年龄、工龄、工作经验。同时，也可以将监理范围扩大到工程项目设计、生产设备招标、工程进度和质量控制等环节。

五是以包代管问题。排查是否为皮包公司，有没有非法转包，靠企业资质和其他途径揽到任务，提取费用后违规分包、非法转包行为，把项目管理形式化、简单化和空转化。

六是安全生产与文明施工问题。树立安全就是生存的理念，坚持安全管理原则，切实做到安全与生产同步,管生产必须抓安全,安全寓于生产之中。同时，做好文明施工，可以按照标化工地要求对现场各个方面进行专业管理。

三、施工前准备工作

施工前组建项目经理部，配备管理团队，编制施工组织设计，是施工准备阶段的关键步骤。

1、组织准备：成立项目管理机构，配备管理团队和作业队伍，明确岗位责任、分管责任范围。

2、技术准备：取得施工图纸及相关资料，组织有关人员熟悉图纸，了解设计数据，开展图纸会审，力争把图纸问题在施工前处理完。施工员测量放线，对各工种做好技术、质量、安全交底，并准备好各种资料；质检员对全管段进行复测工作；预算员编制施工预算，落实试验室及购置施工检测器具，交施工负责人安排组织进场和加工。

3、现场准备：

一是搞好三通一平，清理工地妨碍施工的各种构筑物、障碍物，达到三通一平（水通、电通、路通和场地平整）项目开工的基本条件。

二是建造临时设施，建立办公区和生活区，为正式开工准备好生产、办公、生活、居住和仓储等临时用房。

三是安装调试施工机具，所有施工机具都必须在开工之前进行检查和试运转。

四是做好建筑构（配）件、制品和材料的储存和堆放，设置消防、保安设施，布置安排好消防、保安等措施。

五是制订各项管理制度，建立现场质量、安全生产保证体系和项目人员岗位责任制。

4、物资准备：根据施工预算分析，按照施工进度要求，编制出材料需要量计划，为组织备料、确定仓库、场地堆放所需的面积和组织运输等提供依据。

5、场外准备：加工和订购建筑材料、构 （配）件和建筑制品，签订专业工程的施工、安装和运输等分包合同，并保证按时按节点实施。

6、编写开工申请报告，待批开工。